1. Comparecencia: La escritura debe identificar claramente a las partes que intervienen en el acto, indicando sus nombres completos, estado civil, profesión u oficio, nacionalidad y domicilio. En el caso analizado, comparecen Hernán Corrales Molina como vendedor y Joaquín González Ramírez como comprador.
2. Capacidad legal: El notario debe dar fe de la capacidad legal de los otorgantes para celebrar el contrato, señalando que son mayores de edad y están en pleno goce de sus derechos civiles.
3. Descripción del inmueble: Es fundamental que la escritura contenga una descripción detallada del bien objeto de la compraventa, incluyendo su ubicación, área superficial, medidas y colindancias. En la escritura analizada, se describe minuciosamente el lote de terreno que se está transfiriendo.
4. Antecedente de dominio: Debe indicarse el origen de la propiedad del vendedor, señalando los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (número de matrícula y asiento). En este caso, se menciona que el inmueble está inscrito bajo matrícula 000000, asiento 4.
5. Precio y forma de pago: La escritura debe expresar el precio de venta acordado y la forma en que se ha pagado o se pagará. En el ejemplo, se indica que el precio es de mil lempiras exactos, los cuales el vendedor confiesa haber recibido a su entera satisfacción.
6. Tradición y entrega: Debe quedar constancia de que el vendedor se desapodera y aparta del dominio, uso y posesión del inmueble, transfiriéndolo al comprador libre de gravámenes. A su vez, el comprador declara recibir el bien a su satisfacción.
7. Saneamiento por evicción: El vendedor se obliga a responder en caso de que un tercero con mejor derecho reclame la propiedad, garantizando al comprador el saneamiento conforme a la ley.
8. Aceptación: El comprador debe expresar claramente su aceptación de la compra en los términos estipulados.
9. Autorización notarial: El notario debe dar fe de todo lo relacionado, incluyendo la identidad de los comparecientes (verificando sus documentos de identificación), la lectura del instrumento, la ratificación del contenido y la firma o huella digital de los otorgantes.
10. Pago de impuestos: Debe adjuntarse o transcribirse el comprobante del pago del impuesto de tradición de bienes inmuebles, indicando el monto de la venta, el impuesto pagado y los datos del formulario correspondiente.
11. Firmas y sellos: La escritura debe ser firmada por los comparecientes, el notario autorizante y llevar el sello notarial respectivo.

En resumen, para que una escritura pública de compraventa tenga validez en Honduras, debe contener estos elementos esenciales, cumpliendo con las formalidades legales y siendo autorizada por un notario habilitado. La escritura analizada cumple con estos requisitos, lo que le otorga plena validez jurídica como instrumento de transferencia de propiedad inmobiliaria.

Un documento privado es aquel que no ha sido autorizado por un funcionario público, como un notario o un juez. Estos documentos son suscritos por particulares sin la intervención de una autoridad y, por lo tanto, no tienen la misma fuerza probatoria que un documento público.

Sin embargo, los documentos privados pueden tener efectos legales si cumplen ciertos requisitos. Según el artículo 1594 del Código Civil de Honduras, un documento privado hace plena prueba entre las partes que lo han suscrito, sus herederos y causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en él hubiesen hecho los primeros.

Para que un documento privado tenga eficacia frente a terceros, es necesario que su fecha sea cierta. Esto puede lograrse mediante la inscripción del documento en un registro público, la muerte de alguno de los firmantes o la presentación del documento ante un funcionario público (art. 1596 Código Civil).

II. Dominio Útil

El dominio útil es una figura jurídica que proviene del derecho romano y que aún subsiste en algunos ordenamientos, como el hondureño. Se trata de una forma de propiedad dividida, donde el dominio directo pertenece a una persona (típicamente el Estado o un particular) y el dominio útil a otra.

El titular del dominio útil tiene la facultad de usar y disfrutar del bien, así como de disponer de él con ciertas limitaciones. A cambio, debe pagar un canon o renta al dueño directo y reconocer su señorío.

En Honduras, el dominio útil se regula en el Código Civil (arts. 614 y ss.) como una forma de censo enfitéutico. Este derecho real se constituye mediante un contrato por el cual el dueño de un inmueble cede a otro el dominio útil, reservándose el directo y el derecho a percibir una pensión anual.

III. Dominio Pleno

El dominio pleno, en cambio, es el derecho real que otorga a su titular las facultades más amplias sobre una cosa, pudiendo usar, disfrutar y disponer de ella sin más limitaciones que las establecidas por la ley (art. 603 Código Civil).

En el dominio pleno se reúnen en una sola persona todas las facultades inherentes a la propiedad, sin la división entre dominio directo y útil que caracteriza a la enfiteusis.

IV. ¿Cuál deberías tener?

En el contexto actual, donde la propiedad tiende a concebirse de manera unitaria, el dominio pleno aparece como la forma más conveniente y segura de ser dueño de un bien.

El dominio útil, al implicar una propiedad dividida y limitada, puede generar conflictos entre el dueño directo y el útil, además de dificultar la circulación de los bienes en el tráfico jurídico. Por estas razones, en los sistemas legales modernos la enfiteusis ha caído en desuso y se ha favorecido la consolidación del dominio.

Por lo tanto, salvo situaciones excepcionales, lo recomendable es procurar adquirir el dominio pleno sobre los bienes, especialmente tratándose de inmuebles. Esto otorga al propietario la plenitud de las facultades de uso, disfrute y disposición, brindando mayor seguridad jurídica y facilitando las transacciones económicas.

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